出租但沒報稅，風險成本怎麼算？
在考慮房屋出租或使用包租代管服務的時候，房東們常常會因為申報非自住後的稅務成本而遲疑。事實上，房屋出租、租金扣稅、包租代管和最終收益之間的關係十分緊密。接下來，讓吾居專業團隊幫你一步步算清楚，找出對你最有利的方案。
自住房賣房的稅務優惠
根據台灣《所得稅法》規定，符合以下條件的自住房屋，在增值部分享有 400 萬元的免稅額。如果增值超過400萬，超過部分則按 10% 徵收房地合一稅。適用條件包括：
- 個人或配偶、未成年子女設有戶籍，並居住於該房屋連續滿 6 年。
- 交易前 6 年內，房屋未曾出租、供營業或執行業務使用。
- 個人及其家屬在交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠。
假設房子以 2,000 萬元購買，現在以 2,500 萬元售出，增值 500 萬元。這其中的 400 萬元免稅，剩下的 100 萬元需要繳納 10% 的稅金，也就是 10 萬元。
出租房屋後的稅務情況
如果選擇將房子出租，在未來出售時，增值的部分將按 20% 課稅。假設房子增值 500 萬元，稅額將達到 100 萬元。這代表與不出租相比，出租房屋需要多繳 90 萬元的稅金。不過我們若同時考慮租金收入：
計算方式： 90 萬元 ÷ 6 年 ÷ 12 個月 = 12,500 元/月
如果房子月租金超過 12,500 元，那麼將房屋出租，會比為了保留 400 萬免稅額而空置房屋更加划算。
不報稅的風險值得嗎？
有些房東可能好奇不報稅的風險和潛在收益。假設所得稅級距是 12%，每月租金收入為 3 萬元，持有 6 年後房子出售後的增值為 500 萬元，以下是三種情境的對比：
- 幸運未被查稅追稅：6 年總收入為 706 萬元（216 萬元租金收入 + 500 萬元售屋收入 - 10 萬元房地合一稅）
- 被追稅後的結果：6 年總收入為 354 萬元（扣除五年補稅追溯期和罰鍰後）
- 按時申報所得稅與房地合一稅：6 年總收入約為 600 萬元 （200 萬元稅後租金收入 + 500 萬元售屋收入 - 100 萬元房地合一稅）
近年來國稅局除了針對囤房 5 戶與 10 戶以上的大戶專案積極查核，也在 2024 年開始鎖定學校、捷運周邊等租屋熱區，進行水電或實地訪查，或者以金流方式來確定房東是否誠實納稅。
依法報稅的好處還有什麼？
依法報稅並申請包租代管稅率優惠後，雖然看似少了 106 萬元的潛在收益，但能避免被追稅的風險，也比追稅後多了 246 萬的保障收益，不再需要提心吊膽。
結論
如果你的房子已經自住接近 6 年，並且在一兩年內有售屋的打算，那麼保持房屋空置以獲得400 萬元免稅額是值得考慮的選擇。然而，對於大部分的房東來說，將房屋出租能帶來更穩定且可觀的收入。
無論你是考慮房屋出租還是包租代管，吾居專業團隊都能幫助你量身打造最適合的方案，讓你在合法合規的情況下，享受租金扣稅與穩定收益。