包租代管合作，每月實際租金收入怎麼算？

出租但沒報稅，風險成本怎麼算？

包租代管｜資產空間活化｜居所改造
專注服務台北市、新北市區域

在日語中，“UCHI”意味著「家」。
吾居相信，原本的空間經過細心整理後，不僅能創造更好的空間價值，更能讓居住的人獲得放鬆感、安定感與歸屬感，將心力和創造力放在對人生具有深遠意義的追求上。

歡迎擁有相同信念的房東委託管理。

吾居居住有限公司
北市租登字號第 0367 號
統編 96829512


吾居居住

<h3>出租但沒報稅，風險成本怎麼算？</h3><h3></h3>在考慮房屋出租或使用包租代管服務的時候，房東們常常會因為申報非自住後的稅務成本而遲疑。事實上，房屋出租、租金扣稅、包租代管和最終收益之間的關係十分緊密。接下來，讓吾居專業團隊幫你一步步算清楚，找出對你最有利的方案。<h3>自住房賣房的稅務優惠</h3>根據台灣《所得稅法》規定，符合以下條件的自住房屋，在增值部分享有 400 萬元的免稅額。如果增值超過400萬，超過部分則按 10% 徵收房地合一稅。適用條件包括：<ol><li>個人或配偶、未成年子女設有戶籍，並居住於該房屋連續滿 6 年。</li><li>交易前 6 年內，房屋未曾出租、供營業或執行業務使用。</li><li>個人及其家屬在交易前 6 年內未曾適用自住房地租稅優惠。</li></ol>假設房子以 2,000 萬元購買，現在以 2,500 萬元售出，增值 500 萬元。這其中的 400 萬元免稅，剩下的 100 萬元需要繳納 10% 的稅金，也就是 10 萬元。<h3>出租房屋後的稅務情況</h3>如果選擇將房子出租，在未來出售時，增值的部分將按 20% 課稅。假設房子增值 500 萬元，稅額將達到 100 萬元。這代表與不出租相比，出租房屋需要多繳 90 萬元的稅金。不過我們若同時考慮租金收入：計算方式： 90 萬元 ÷ 6 年 ÷ 12 個月 = 12,500 元/月如果房子月租金超過 12,500 元，那麼將房屋出租，會比為了保留 400 萬免稅額而空置房屋更加划算。<h3>不報稅的風險值得嗎？</h3>有些房東可能好奇不報稅的風險和潛在收益。假設所得稅級距是 12%，每月租金收入為 3 萬元，持有 6 年後房子出售後的增值為 500 萬元，以下是三種情境的對比：<ul><li>幸運未被查稅追稅：6 年總收入為 706 萬元（216 萬元租金收入 + 500 萬元售屋收入 - 10 萬元房地合一稅）</li><li>被追稅後的結果：6 年總收入為 354 萬元（扣除五年補稅追溯期和罰鍰後）</li><li>按時申報所得稅與房地合一稅：6 年總收入約為 600 萬元 （200 萬元稅後租金收入 + 500 萬元售屋收入 - 100 萬元房地合一稅）</li></ul>近年來國稅局除了針對囤房 5 戶與 10 戶以上的大戶專案積極查核，也在 2024 年開始鎖定學校、捷運周邊等租屋熱區，進行水電或實地訪查，或者以金流方式來確定房東是否誠實納稅。<ul><li><a href="https://www.ctee.com.tw/news/20241011700091-439901">國稅局查黑數　四年補稅達 34.8 億 近 3 成房東租金申報不實</a></li><li><a href="https://tw.news.yahoo.com/%E6%9F%A5%E7%A7%9F%E9%87%91%E9%80%83%E7%A8%85-%E4%B8%8B%E6%B3%A2%E9%8E%96%E5%AE%9A-%E8%88%AC%E6%88%BF%E6%9D%B1-201000515.html">查租金逃稅 下波鎖定一般房東</a></li><li><a href="https://news.tvbs.com.tw/life/2697986">「AI查稅模型」國稅局積極建置中，最快 2025 年 6 月測試上線！</a></li></ul><h3>依法報稅的好處還有什麼？</h3>依法報稅並申請包租代管稅率優惠後，雖然看似少了 106 萬元的潛在收益，但能避免被追稅的風險，也比追稅後多了 246 萬的保障收益，不再需要提心吊膽。<h3>結論</h3>如果你的房子已經自住接近 6 年，並且在一兩年內有售屋的打算，那麼保持房屋空置以獲得400 萬元免稅額是值得考慮的選擇。然而，對於大部分的房東來說，將房屋出租能帶來更穩定且可觀的收入。無論你是考慮房屋出租還是包租代管，吾居專業團隊都能幫助你量身打造最適合的方案，讓你在合法合規的情況下，享受租金扣稅與穩定收益。

獲得專屬的租金試算與稅務建議

房子要出租還是賣掉？讓吾居幫你算清楚！

<h2>吾居居住服務介紹</h2>吾居居住為台北市合法登記的「租賃住宅服務業者」，致力於為屋主房東與房客提供卓越的服務體驗。我們專注於兩大核心服務項目：「包租包管」與「居所改造」。<h3>包租包管</h3>「包租」為吾居和屋主房東簽訂合約，在合約期間支付固定租金給房東，無空窗期，吾居會以合法二房東的身分，將房子轉租給租客，並同時管理與維護屋況。包租包管的好處是，吾居團隊會負擔設計、裝修、整理的費用與執行，包租期間的正常耗損也會由我們處理。當然，招租也完全無須屋主操心，我們在乎房客彼此生活習慣的契合度，會找到最適合的居住組合，也相信這樣的房客會珍惜屋主和吾居共同打造的居住空間。同時，我們理解，房屋有一定年紀後，難免會出現防水失效或其他結構上的狀況。這也無須擔心，吾居團隊會提出詳細的報告、修繕方案與報價供屋主參考，而後續的監工也讓我們處理即可，讓您在幾個訊息間輕鬆解決問題。<h3>居所改造</h3>吾居團隊了解每個房子的潛力，相信透過精心設計和創意改造，就能明顯提升居住品質。我們了解租屋族群的需求，在進行必要的整修和裝飾後，讓空間呈現出最好的本質。根據房屋的狀態，我們可以從小型裝修，到整體空間重塑，打造出更符合居住需求的舒適環境。吾居居住能夠讓屋主無憂無慮地管理房產，專注於生活的其他美好。立即聯繫我們，了解更多合作資訊！

服務介紹

不管面對屋主還是房客，吾居團隊與每個人的互動，都建立在開放和真誠的基礎上。我們說話實在，不花心思在那些表面好聽的話術；我們會分享我們的觀點，同時也會重視並考慮對方的看法，然後一起協調出一個共識點，這樣才能建立長久而穩定的夥伴關係。

當吾居團隊收到屋主或房客的需求時，會在第一時間給予正面且積極的回應，在最短的時間內提供有效的解決方案，而這都是因為我們真正關心他們的感受，並且珍惜他們對我們的信任。

每個房子都有其獨特的生命力和特色，而吾居團隊的責任，就是避免屋主進行無謂的工程項目，減少不必要的預算負擔。我們將資源和心力專注於能讓房客感受到的細節提升，實現對舒適生活的追求與熱情。

屋主怕麻煩，因此選擇專業團隊來處理和照顧房子。吾居團隊正好擅長時程掌控，做事條理分明，溝通直率不拐彎抹角。我們喜歡並擅長把複雜的事情變得簡單，才能專注於本質，做最有效益和價值的事 — 讓屋主收租安心踏實，讓房客住得舒服自在。

服務價值

吾居團隊用心篩選房客，確保每一位都是愛惜房子的好住客。我們還安排每月打掃公共區域，檢視並確保屋況良好。

選擇吾居的包租代管服務，只需與我們溝通整理原則與權益，我們會全程處理屋況翻修、家具採購與與後續分租的租賃事宜，讓你無需花費大量的時間、裝修費用與精力來親自處理。

🏠 什麼樣的房東，最適合包租代管的服務，讓自己獲得真正的被動收入呢？開發屋源的過程中，吾居團隊也和各式各樣的屋主房東互動過，有些屋主只有一間房子，也住附近，退休後時間充裕，所以可以自己整理，招租與管理，但更多的屋主還不知道現在有「包租代管」的服務，可以讓自己的日子更輕鬆。吾居團隊整理出以下 5 大類型的房東，尤其是第 4 種最常見，但房東本人都不知道自己欠幫忙！

如果你住在不同的區域、城市或國家，或是經常出差、工作繁忙，沒時間也不方便每次到現場處理，吾居團隊能為你提供全面的租賃服務，從租客篩選到房屋維護，確保屋況始終處於最佳狀態。

即使刊登在租屋網站或給仲介幫忙招租，還是未能找到理想的房客。交給吾居，我們細心整理翻修，提高居住舒適度後，更能吸引到在乎生活品質的優質房客，讓你安心收租。

吾居完全理解房東對於租賃糾紛的擔憂。我們為房東和房客準備詳細且符合法律要求的租賃合約，雙方權利義務透明公開，三方都能獲得完全的保障。

適合屋主

<h3>包租代管合作，每月實際租金收入怎麼算？</h3>當房東選擇與包租代管公司合作，每月實際收到的租金收入會受到所得稅代扣和二代健保費的影響。本文將幫助你簡單了解每月租金的代扣情況，以及整年度的所得稅退還計算，讓你輕鬆掌握實際租金收入。<h4>每月租金代扣，房東實際能拿多少？</h4><h4></h4>當房屋出租給公司，且選擇與包租代管公司合作時，所得稅和二代健保補充保費將會從每月的租金收入中扣除。讓我們來看具體的計算方式。假設每月的租金為 30,000 元，扣除的項目如下：每月租金30,000 元代扣稅額 (10%)2,400 元二代健保補充保費 (2.11%)633 元每月實際收入26,967 元因此，每月實際收入為 26,967 元。<h4>整年度所得稅與退稅怎麼算？</h4><h4></h4>除了每月的扣稅，在隔年五月報稅時還會根據實際情況享受退稅優惠。如果你的適用所得稅率為12%，且享有包租代管的所得稅優惠，整年度稅額計算方式如下：<ul><li>認列租賃所得： 30,000 元 × 12 個月 - (6,000 元 × 12 個月免稅額) - (6,000 元至 20,000 元部分 × 53%) - (超過 20,000 元部分 × 43%) = 147,360 元</li><li>應繳稅額： 147,360元 × 12% = 17,683元</li></ul>全年代扣稅額總額為28,800 元，實際上多繳了 11,117 元。這筆多繳的稅金會在報稅時退還給你。<h4>退稅後，每月實際租金收入是多少？</h4><h4></h4>在考慮退稅後，每月實際租金收入將變為：26,967元 + (11,117元 ÷ 12 個月) = 27,893元這意味著，經過退稅調整後，每月的實際租金收入比預期的還要多。<h4>小結：稅金扣除沒那麼可怕！</h4><h4></h4>雖然每月有稅金和二代健保補充保費的扣除，但經過仔細計算，每月租金收入實際上僅少了約 7%。更重要的是，與包租代管公司合作，讓你既能省去管理房屋的麻煩，又能確保穩定的租金收入。如果想了解具體情況，或對房屋出租有任何疑問，請隨時聯繫專業的吾居居住團隊，獲得專屬的租金試算與稅務建議！

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